La location d’un showroom est soumise au statut des baux commerciaux

La qualification du contrat de bail, c’est-à-dire la nature que l’on attribue au contrat, est très importante car elle détermine les règles juridiques qui lui sont applicables. Le bail professionnel et le bail commercial sont deux catégories de bail distinctes qui sont chacune régies par des régimes juridiques qui leur sont propres. Ces règles présentent des différences notamment à propos des activités qui peuvent être exercées dans les lieux loués, de la durée pendant laquelle le contrat est conclu ou encore du droit au renouvellement à la fin du bail pour le locataire. C’est pourquoi il est très important de bien qualifier le contrat de bail, autrement de bien déterminer sa nature.

À ce propos, le juge n’est pas tenu de suivre la dénomination du contrat que choisissent les signataires. Ce n’est pas parce que le bailleur et le locataire intitulent leur accord « contrat de bail commercial » que celui-ci sera forcément soumis au statut des baux commerciaux. En effet, le juge peut très bien « requalifier » le contrat en fonction de sa vraie nature et de ses caractéristiques s’il constate que le bailleur et le locataire ont fait une erreur et ont choisi une mauvaise appellation. La Cour d’appel de Colmar a rendu une décision courant 2020 qui illustre cette possibilité pour le juge.

En 2006, deux personnes concluent un contrat intitulé « contrat de location de locaux professionnels » pour une durée de 3 ans. Selon ce contrat, la destination des lieux est l’exploitation d’un showroom et d’un bureau pour une activité de commerce de textile haut de gamme. En 2015, le bailleur délivre un congé au preneur. Mais le preneur refuse ce congé et lui fait part, au contraire, de son intention d’obtenir un renouvellement du bail pour une durée de 9 ans. En réalité, le bailleur et le preneur ne sont pas d’accord sur la nature du contrat.

En effet, le bailleur considère qu’il s’agit d’un bail professionnel pour deux raisons : l’intitulé du contrat (« contrat de location de locaux professionnels ») et le fait que le contrat précise que les locaux loués ne peuvent être utilisés que pour un usage exclusivement professionnel. Par conséquent, le locataire n’a pas droit au renouvellement du bail selon lui. À l’inverse, le locataire estime que le contrat est un bail commercial et qu’il bénéfice donc, en application de l’article L. 145-9 du Code de commerce, du droit au renouvellement du bail.

Puisque les parties ne sont pas d’accord, un juge intervient pour déterminer la nature du contrat de bail, professionnel ou commercial. L’enjeu est de savoir si le locataire peut ou non bénéficier du droit au renouvellement du bail.

La Cour d’appel de Colmar recherche alors la nature du contrat de bail conclu entre les parties. Dans une décision rendue le 13 mai 2020, le juge relève que le contrat précise que l’usage du bien loué est « showroom et bureau pour l’activité de commerce en textile haut de gamme ». Or, il ressort des échanges entre les parties durant les négociations du contrat que l’expression showroom doit être entendue comme un espace d’exposition permettant de présenter des produits proposés à la vente. Par conséquent, le juge en déduit que les parties n’ont pas exclu expressément l’exercice d’une activité commerciale dans les lieux loués et la vente au détail de produits.

Par ailleurs, le juge ajoute que le locataire est un commerçant et exploite son fonds de commerce, un commerce de vêtement haut de gamme, dans les locaux loués.

De ce fait, les conditions prévues par l’article L. 145-1 du Code de commerce pour qualifier le contrat de bail commercial (exploitation d’un fonds de commerce appartenant à un commerçant) sont cumulativement réunies.

Par conséquent, le juge de la Cour d’appel de Colmar considère que le contrat est un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux.

En conclusion, ce qu’il faut retenir de cet arrêt est qu’il faut être particulièrement vigilent lors de la rédaction du contrat et faire bien attention à retranscrire exactement la volonté des signataires.